签了“以房抵债”协议，房子没到手，还能不能回头要工程款？

案情简介

2020年至2022年间，甲公司与乙公司签订《某住宅项目一期红线内正式供电工程合同》(以下简称“合同”)，约定由甲公司承建乙公司开发的某住宅区项目一期配电室土建工程。合同对工程价款、支付节点、税率、质保金及违约责任等均进行了明确约定。工程竣工后，双方就工程进行了结算，并确认了最终结算价款。

合同履行过程中，乙公司支付了部分工程款。对剩余工程欠款，双方签订了《供应商抵房协议》及配套的《商品房买卖合同》、《车位使用权转让协议》，约定以乙公司名下四套房屋及相应车位作价共计442万元折抵工程款。其中《供应商抵房协议》明确约定：“本协议生效后债权A(拟抵房屋总价款)与债权B(合同项下拟抵债权)抵销完成，协议加入方的加入对此不产生影响，甲方不得再向本协议债务人乙公司主张拟抵债权。”协议签订后，其中两套房屋及车位已按甲公司指示变更登记至案外人名下，但其余两套房屋因被法院另案查封而未能过户。

后甲公司因多次向乙公司催要工程款未果，遂诉至法院，请求判令乙公司支付剩余工程款702万元并赔偿经济损失。

法院审理

法院经审理认为：案涉核心争议为抵房协议签订后，原债务是否已消灭。本案中，甲公司与乙公司签订了施工合同，总工程款近千万元。对其中442万元欠款，双方签订了《供应商抵房协议》，约定用四套房子和车位抵顶。双方为此产生分歧：甲公司认为抵账的四套房子中有两套因被法院查封未过户，抵债没完成，其仍然有权要求支付工程款；乙公司认为以房抵债协议中明确约定了“抵销完成”，债务即已“抵销”。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第二十七条规定：“债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

本案中，甲公司与乙公司签订的《供应商抵房协议》系双方当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规规定的情形，该协议书应属有效。但关于以物抵债协议生效后旧债消灭还是新旧债务并存，需要根据当事人的意思表示确定。因乙公司与甲公司在协议中已就折抵房屋的房号、车位号、面积、抵顶款数额等予以确认，且部分房屋、车位已经变更至甲公司指定的第三人名下，结合双方在《供应商抵房协议》中关于“本协议生效后债权A(拟抵房屋总价款)与债权B(合同项下拟抵债权)抵销完成”的约定，应视为双方已作出债务更新的真实意思表示，即合同生效后双方脱离了抵账金额范围内的原有债权债务关系，因此，甲公司不再享有选择请求履行原债务的权利。甲公司应基于有效的《供应商抵房协议》向乙公司主张违约责任(如赔偿损失、支付违约金等)，或在一定条件下主张解除该协议。

据此，法院对乙公司主张已通过以房抵债支付甲公司合同项下工程款442万元的意见予以采信，并判决乙公司支付经核算后尚欠的工程款260万元(即除上述已“债务更新”的442万元之外的其他欠款)及相应资金占用损失，同时驳回了甲公司的其他诉讼请求。

法官说法

本案的判决，核心在于回答一个实践中经常困扰施工方的问题：签了“以房抵债”协议，房子没到手，还能不能回头要工程款？答案并非绝对。

法律尊重当事人的意思自治。如果协议中明确约定“原债务抵销完成”或“原债权债务关系消灭”等类似条款，这就在法律上构成了债务更新。意味着双方合意用“交付房屋”这一新债务，替代了“支付现金”的旧债务。一旦债务更新，施工方就丧失了要求支付对应金额工程款的权利，只能依据抵房协议主张交付房屋或赔偿损失。因此，本案中，甲公司便不能回头要相应部分的工程款。反之，如果以物抵债协议未作此特别约定，则属于新债清偿，旧债与新债并存。此时，若开发商不能履行交付房屋的义务，施工方经催告后，仍然有权选择恢复主张原工程款债权，这为债权人提供了重要的救济路径。

因此，建议施工企业在签署抵房协议时，务必审慎评估其中的风险与利弊。若希望保留追索工程款的退路，就应避免在协议中出现“债务抵销”“消灭”等终结性表述。法律保护诚信履约，也赋予当事人在约定不明时的选择权，但一旦明确放弃了权利，就需要自行承担相应的商业风险。